Investissement locatif : les avantages d’une location de courte durée

La location de courte durée est devenue une alternative aux chambres d’hôtel pour de nombreux touristes. Par rapport aux propriétaires, cet investissement locatif représente une réelle opportunité, alliant congé et source de revenus.

La location de courte durée, c’est quoi ?

La location de courte durée, aussi appelée location temporaire, se définit comme la location d’un logement meublé sur une durée indéterminée. La durée de la location peut aller d’une nuit à plusieurs mois, mais les occupants n’y sont toujours que de passage.

La plupart du temps, la location de courte durée s’adresse aux professionnels en voyage d’affaires, aux touristes en vacances, mais aussi à des personnes en période de transition (déménagement ou retour d’expatriation).

Pourquoi opter pour la location de courte durée ?

Depuis les vingt dernières années, la location saisonnière est devenue une alternative aux hôtels. Le phénomène n’a fait que s’accentuer avec l’apparition des plateformes telles que Abritel – HomeAway, Airbnb et VRBO. Il est vrai que ce type de location apporte son lot d’avantages.

Plus de flexibilité

Les propriétaires qui décident de mettre leur appartement meublé en location pour une courte durée disposent de plus de flexibilité. Ainsi, ils peuvent choisir une période de l’année sur le calendrier de disponibilités pour pouvoir en profiter eux-mêmes par la même occasion.

Une diminution d’usure du logement

Généralement, la durée du contrat de location de ce genre de logement se situe entre quelques jours et quelques semaines. Abriter des locataires sur de courtes périodes permet de s’assurer qu’ils ne sont que de passage et qu’ils ne penseront pas à réaménager les meubles.

Un loyer locatif plus élevé

D’une part, les loueurs ont la possibilité de fixer des tarifs différents en fonction de la saison touristique de leur région (basse ou haute). D’autre part, ils peuvent exiger un nombre de nuitées minimum sur certaines périodes de l’année afin de maximiser leurs revenus locatifs.

Aucun risque d’impayés

Pour les locations meublées saisonnières, il est possible de demander au locataire de payer avant que le séjour ne commence. De cette manière, il n’y a aucun risque d’impayés. De plus, les clients sont toujours tenus de payer une caution en amont de leur séjour pour éviter ce même risque.

Le développement d’un réseau professionnel et amical

La gestion d’une location saisonnière permet d’accéder à un vaste réseau de diversité, autant en France qu’à l’étranger. Grâce à la location meublée, il est possible de faire de belles rencontres. Certaines se finissent en amitié, d’autres deviennent des relations de travail utiles. C’est sans aucun doute un avantage qu’un gérant d’hôtel n’aura pas forcément.

Le développement de nouvelles compétences

Les propriétaires de location à courte durée sont parfois confrontés à des situations étranges :

• Des soucis de calendriers,
• Des problèmes de propriété ou de copropriété,
• Des difficultés avec des prestataires…

Mais au fil du temps, ils acquièrent les compétences techniques qui les aident à résoudre ce genre de problèmes (organisation, marketing, communication…) pour ne pas perdre leur sang-froid.

Posséder et rentabiliser une location à courte durée peut parfois être difficile. Toutefois, ces désagréments ne sont que de courtes durées lorsqu’on voit le potentiel que ce marché a à nous offrir.

Mettre sa résidence principale en location

Selon la loi, un logement est considéré comme « résidence principale » si l’on y réside plus de 8 mois par an. Il est donc possible de faire louer un appartement pour de courts séjours sans autorisation si la durée de location n’excède pas 120 jours par an. Cette démarche ne nécessite pas d’autorisation préalable.

Cependant, d’après la loi du 7 octobre 2016, le choix est laissé aux communes de déterminer le besoin d’une procédure d’enregistrement. Cette procédure est destinée à toute location destinée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. C’est le cas de la ville de Paris, qui, depuis le 1er octobre 2017, requiert l’obtention d’un numéro d’enregistrement avant d’effectuer toute location saisonnière de sa résidence principale. Ce numéro doit être présent sur toutes les annonces de location du logement au risque de les voir supprimées.

Mettre sa résidence secondaire en location

Pour pouvoir mettre sa résidence secondaire en location pour un bail de courte durée, les démarches sont plus complexes, surtout dans les grandes villes.

Obligation de déclaration

Si le propriétaire d’un logement souhaite le faire louer pendant plus de 120 jours par an, le local ne sera plus considéré comme sa résidence principale. Il devra ainsi obligatoirement faire une déclaration à la mairie, quelle que soit la commune où il réside.

Selon le décret d’application publié au Journal Officiel du 30 avril 2017, le loueur devra fournir les informations suivantes au moment de l’enregistrement, à savoir :

• L’identité, l’adresse postale et l’adresse électronique du déposant ;
• L’adresse de l’habitation et le numéro invariant de la taxe d’habitation rattachée au logement ;
• Le titre du logement (résidence principale ou secondaire) ;
• Le nombre de pièces et de literies du logement ainsi que son classement au niveau de la qualité du meublé de tourisme ;
• Les périodes durant lesquelles le demandeur prévoit de louer son bien immobilier.

En cas de modification des informations fournies au moment de la déclaration, une nouvelle déclaration doit être faite.

Le changement d’emploi

Aux dépens de la commune concernée, les loueurs doivent déposer une demande d’autorisation de changement d’emploi de leur propriété à la mairie.

Cette obligation s’applique dans la ville de Paris, au sein des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne et dans les villes de plus de 200 000 habitants telles que Marseille, Lyon ou Toulouse. C’est aussi le cas des villes comptant plus de 50 000 habitants en zone tendue. Une liste a été fixée à partir du décret du 10 mai 2013.

Cependant, il est à noter que le changement d’emploi est provisoire et que la durée de validité de cette autorisation varie selon les communes. Au moment de son expiration, le logement concerné retrouve automatiquement son emploi d’habitation classique. Par conséquent, une nouvelle demande doit être effectuée si le propriétaire souhaite remettre son bien en location.

La compensation

Dans les villes comptant plus de 200 000 habitants, l’autorisation de changement d’emploi est délivrée sous condition de compensation. En effet, on considère qu’un meublé de tourisme supprime une résidence principale. Une demande est donc adressée au loueur de compenser cette perte en créant une nouvelle résidence principale. Ainsi, deux solutions s’offrent au bailleur :

• Convertir des locaux non habitables qu’il possède en logements ;
• Acheter un titre de compensation à un tiers qui possèdent des locaux habitables afin de les transformer en logement.

Il s’agit une opération très coûteuse.

Les obligations fiscales du bailleur

De nombreuses obligations fiscales s’imposent aux propriétaires souhaitant opter pour la location de courte durée.

La déclaration des revenus

L’intégration des loyers encaissés est obligatoire dans la déclaration de revenus. Il est important de savoir que tous les loueurs relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Toutefois, les loueurs de meublés de tourisme sont sujets à une fiscalité particulière. Ils disposent d’un abattement forfaitaire de 71 % sur les loyers encaissés s’ils ne dépassent pas la somme de 170 000 euros par an. Ce n’est pas le cas d’un bailleur conventionnel qui bénéficiera d’un abattement de 50 % si les loyers encaissés excèdent 70 000 euros.

À ce propos, à la suite d’une mesure rectificative de la loi de finances de 2016, les sites de bail de location de courte durée tel que Airbnb doivent directement transmettre les revenus de leurs utilisateurs au Fisc depuis 2019.

Les cotisations sociales

Dès le moment où la mise en location de courte durée d’un logement rapporte plus de 23 000 euros par an, il est indispensable de s’affilier à la sécurité sociale des indépendants (SSI) et de verser des cotisations sociales. Il existe toutefois des exceptions et certains bailleurs peuvent décider de verser leurs cotisations au régime général de la Sécurité sociale plutôt qu’au SSI. De ce fait, les cotisations sociales sont calculées sur la base des loyers locatifs avec un abattement de 60 %.

À compter du mois de janvier de cette année, il est possible de mandater les plateformes de location de courte durée afin qu’elles procèdent elles-mêmes à la déclaration d’activité, des recettes ainsi qu’au versement des cotisations.

La taxe de séjour

Le loueur se doit de réclamer une taxe de séjour ou une taxe d’habitation à ses locataires pour la reverser à la commune. Le montant de la taxe de séjour s’élève environ à 0,20 euro la nuitée pour une chambre d’hôte et à 3 euros pour une location touristique meublée 5 étoiles. Mais ces chiffres peuvent varier selon la commune.

Pour connaître le montant de la taxe de séjour rattaché à un logement, l’administration fiscale a mis en place un moteur de recherche dédié à cet effet.

La déductibilité des frais de comptabilité

Il est tout à fait possible de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant aux deux tiers de ces frais de comptabilité. Pour cela, il faut opter pour le régime réel et adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA). De plus, les frais d’adhésion au CGA octroient aussi une réduction des impôts.

Toutefois, la réduction est limitée à 915 euros par an. Cependant, cette somme est déduite du montant des impôts à payer, mais ne permet pas de bénéficier d’un remboursement si le montant de la réduction dépasse le montant de l’impôt dû.

Pour effectuer un devis de sa comptabilité, il est préférable de faire appel à un expert-comptable.